Kısaca: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel fark yapının durumudur. Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölümler için kurulur. Kat mülkiyeti ise bina bitip yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra kurulan tam mülkiyettir.
Ev veya daire alırken tapuda “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” ibaresiyle karşılaşırsınız. İkisi de bağımsız bölümün tapusudur, ancak hukuki durumları, binanın tamamlanma aşaması ve ileride yaşanabilecek sorunlar açısından farklıdırlar.
Bu rehberde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarını sade bir dille anlatıyor, farklarını tabloyla karşılaştırıyor ve ev alırken neye dikkat etmeniz gerektiğini adım adım açıklıyoruz.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir?
Kat irtifakı
Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya inşaatı süren bir binanın her bağımsız bölümü (daire, dükkan) için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Böylece bina bitmeden her daire ayrı bir tapuya bağlanır, satılabilir ve ipotek edilebilir.
Kat irtifakı kurmak için belediyece onaylı mimari proje, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi ile yönetim planı tapu müdürlüğüne verilir. Bu süreç genellikle kat irtifakı işlemleri kapsamında, inşaatın başında yürütülür.
Kat mülkiyeti
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için binanın projesine uygun bitirilmesi ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması gerekir.
Her iki kavram da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Kanuna göre kat irtifakı ve kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki 6 fark
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Yapılmamış veya inşaatı süren bina | Tamamlanmış bina |
| Gerekli belge | Onaylı mimari proje, liste, yönetim planı | Yapı kullanma izni (iskan) dahil tüm belgeler |
| Tapudaki hak | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet |
| Satış ve ipotek | Mümkün | Mümkün |
| Kredi ve değer | Bankalar ekspertize göre değerlendirir | Genellikle daha kolay kredilendirilir |
| Yönetim kuralları | Belirli şartlarda uygulanır | Kanunun tüm hükümleri uygulanır |
Kısacası kat irtifakı bir ara aşamadır. Bina projesine uygun tamamlanıp iskan alındığında asıl hedef olan kat mülkiyetine geçilir.
Arsa payı nedir, neden önemlidir?
Arsa payı, her bağımsız bölüme düşen arsa hissesidir. Kat irtifakı kurulurken her daire veya dükkan için belirlenir ve kat mülkiyetine geçişte de aynen korunur.
Kanuna göre arsa payları, bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenir. Konum, büyüklük, kat ve cephe gibi özellikler bu değeri etkiler.
Arsa payı, ortak giderlerin paylaşımında, kat malikleri kurulu kararlarında ve ileride bina yıkılıp yeniden yapıldığında yeni binadaki payların hesabında belirleyici olabilir. Bu yüzden kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinde arsa payının doğru hesaplanması, sonradan çıkacak anlaşmazlıkların önüne geçer.
Kat irtifaklı ev almak riskli mi?
Kat irtifaklı bir daire almak tek başına riskli değildir. Yeni binaların çoğu, iskan alınana kadar kat irtifaklı olarak satılır.
Riski belirleyen, binanın projeye uygun bitirilip iskan alınabilecek durumda olup olmadığıdır. Bina yıllardır bitmiş olduğu halde hâlâ kat irtifaklıysa, bunun nedenini belediyeden ve müteahhitten mutlaka öğrenin.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
- Bina projesine uygun tamamlanır. Projeye aykırı her değişiklik iskanı ve dolayısıyla geçişi engelleyebilir.
- Yapı kullanma izni (iskan) alınır. Belediye ve yapı denetim süreçleri tamamlanır. Ayrıntıları yapı ruhsatı rehberimizde anlattık.
- İskan tapu müdürlüğüne iletilir. Yapı kullanma izni elektronik ortamda tapu müdürlüğüne ulaştığında geçiş, şartları uygunsa resen yapılabilir.
- Kat mülkiyeti tescil edilir. Tapu kayıtlarında bağımsız bölümler kat mülkiyetli olarak görünür. Gerekirse maliklerden biri de başvurabilir.
Resen geçişin uygulanıp uygulanmadığını ve varsa ödenecek ücretleri işlem öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden teyit edin. Güncel bilgiye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sitesinden de ulaşabilirsiniz.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti açısından ev alırken nelere dikkat edilmeli?
- Tapu kaydını e-Devlet tapu bilgileri ekranından kontrol edin: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
- Kat irtifaklı bir dairede binanın yapı kullanma izni alınıp alınmadığını belediyeden sorun.
- Dairenin onaylı projeye uygun olup olmadığına bakın: kapatılmış balkon, eklenmiş oda, değişmiş cephe iskanı engelleyebilir.
- Tapudaki şerhleri (ipotek, haciz, tedbir) inceleyin.
- Kat karşılığı yapılan binalarda müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin teslim ve iskan yükümlülüklerini okuyun.
Satın alma kararından sonraki adımları tapu devri rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.
Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde sık yaşanan 4 sorun
- İskanın alınamaması. Projeye aykırılık veya eksik işler nedeniyle iskan alınamazsa kat mülkiyetine geçilemez. Abonelik, satış ve kredi işlemleri zorlaşabilir.
- Sonradan yapılan değişiklikler. Daire sahiplerinin balkon kapatma veya bölme gibi değişiklikleri tüm binanın iskanını etkileyebilir.
- Arsa payı hataları. Arsa payları, kat mülkiyeti kurulduktan sonra aidat ve olası kentsel dönüşüm paylaşımında önem kazanır. Kurulum aşamasında doğru hesaplanmalıdır.
- Yönetimin kurulmaması. Kanuna göre bina tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisinde fiilen oturulmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetime ilişkin hükümler uygulanır.
Ali ESKAN’ın notu: Kat irtifaklı bir daire alırken müteahhide iskanın ne zaman alınacağını mutlaka yazılı olarak sorun. Sahada en sık gördüğümüz sorun, bina bittiği halde küçük projeye aykırılıklar yüzünden iskanın yıllarca alınamaması.
Dikkat: Bu yazı genel bilgi verir. Tapu kaydınız ve binanızın durumu için ilgili tapu müdürlüğü, belediye ya da bir hukukçudan destek alın.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında sıkça sorulan sorular
Kat irtifaklı daire satılabilir mi?
Evet. Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler tapuda ayrı ayrı satılabilir ve ipotek edilebilir.
Kat irtifaklı daireye konut kredisi çıkar mı?
Bankalar krediyi ekspertiz raporuna ve kendi kriterlerine göre değerlendirir. Kat mülkiyetine geçmiş, iskanlı bir daire çoğu zaman daha kolay kredilendirilir. Kesin bilgi için bankanıza danışın.
Kat mülkiyetine geçmek için iskan şart mı?
Evet. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanma izin belgesi (iskan) gerekir.
Kat mülkiyetine geçiş için tapuya başvurmak gerekir mi?
Yapı kullanma izni elektronik ortamda tapu müdürlüğüne ulaştığında geçiş, şartlar uygunsa resen yapılabilir. Maliklerden biri de başvurabilir. Güncel uygulamayı tapu müdürlüğünden teyit edin.
Tapumun kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğunu nasıl öğrenirim?
e-Devlet üzerinden tapu bilgileri sorgulama ekranında tapu kaydınızı görüntüleyebilir ya da tapu müdürlüğüne sorabilirsiniz.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinde destek alın
Eskanoğlu İnşaat olarak Tokat ve ilçelerinde kat irtifakı kurulumundan arsa payı hesabına, iskan sürecinden kat mülkiyetine geçişe kadar tüm adımları sizin adınıza takip ediyoruz. Kat karşılığı projelerde anahtar teslim yapım hizmeti de veriyoruz. Ayrıntılar için Kat İrtifakı & Kat Mülkiyeti sayfamıza göz atabilir ya da bizimle iletişime geçebilirsiniz.
